admin

Menganalisa Kredit Hipotik Komersial – Rasio Jaminan Layanan Utang

judi bola No Comment

Dalam beberapa artikel terakhir, beberapa kriteria dan analisis yang masuk ke penentuan kelangsungan hidup pinjaman hipotek komersial telah dibahas. Kami telah melihat bagaimana kami mencapai pendapatan operasional bersih atau NOI. Ini adalah kunci, karena ia memberi tahu kita berapa banyak, setelah pengeluaran, yang dihasilkan gedung. Dan ingat, dalam pinjaman komersial, kuncinya adalah apa yang dihasilkan oleh gedung. Inilah sebabnya mengapa untuk berdampingan dengan gedung dengan jumlah toko dan apartemen yang sama di atas dapat bernilai dua jumlah yang berbeda. Tingkat NOI yang berbeda! Kami telah melihat tingkat kapitalisasi, atau pengembalian yang diinginkan pembeli properti komersial atas investasi mereka. Kami menunjukkan bagaimana angka ini, bersama dengan NOI, dapat memberi kita gambaran tentang apa yang layak untuk sebuah bangunan.

Debt Service Coverage Ratio atau DSCR

Kita sekarang akan melihat pada angka yang paling penting, jumlah yang akan sangat menentukan apakah pinjaman hipotek komersial dapat didanai. Ini adalah angka yang bisa mendapatkan pemotongan jumlah pinjaman, atau bahkan berpotensi meningkat. Jumlah ini adalah rasio cakupan layanan utang, atau DSCR. Ingat apa yang kami katakan sejak awal dalam Pasal 1. Pinjaman hipotek komersial bukan tentang LTV, tetapi mereka tentang DSCR.

DSCR bukanlah formula yang rumit, tetapi akan memberitahu kita jika layanan hutang (pokok + bunga) dari jumlah pinjaman yang diberikan pada tingkat bunga tertentu akan cukup tertutup oleh NOI yang dihasilkan oleh gedung. Lagi? Akankah NOI tahunan dibagi dengan cakupan layanan utang tahunan dari hasil pinjaman yang diinginkan dalam DSCR yang cukup tinggi untuk memuaskan pemberi pinjaman. Biasanya, tingkat DSCR minimum adalah 1.20X atau 1.25X tergantung pada jenis propertinya.

Ingat bahwa tingkat hipotek tidak bisa lebih tinggi dari tingkat topi, atau bangunan tidak akan membayar hutang. Cara lain untuk melihatnya: Anda tidak dapat meminjam uang di Bank 1 sebesar 7% dan berbalik dan berinvestasi di Bank 2 sebesar 6%. Ini bukan proposisi yang menang, dan dalam istilah hipotek komersial tidak akan membuat Anda DSCR yang Anda butuhkan.

Sekarang mari kita lihat sebuah contoh. Ingat bahwa perhitungannya tidak rumit, tetapi hasilnya sangat penting untuk keberhasilan atau kegagalan pendanaan pinjaman:

NOI = $ 80.000 Beban Mortgage Tahunan = $ 65.000

DSCR = $ 80.000 / $ 65.000 = 1,23X yang OK untuk jenis properti tertentu

Bagaimana jika NOI turun, atau beban hipotek naik?

NOI = $ 75.000 Beban Mortgage Tahunan = $ 68.000

$ 75,000 / $ 68,000 = 1.1X DSCR yang bukan angka yang bagus.

Cara sekitar ini adalah jumlah pinjaman yang lebih rendah yang akan menghasilkan biaya hipotek lebih rendah. Ini akan membutuhkan pembayaran uang muka yang lebih besar untuk pembelian, atau hasil yang lebih rendah dalam hal refi.

Bagaimanapun, intinya masih tetap bahwa:

Penghasilan Menghasilkan Properti Harus Dapat Mendukung Sendiri!

Related Posts

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *